General information only, hindi ito professional advice. Para sa home loan, check ang official sources tulad ng Moneysmart at ATO, at kumonsulta sa licensed mortgage broker, financial adviser, o accountant bago magdesisyon.
Ano Ba Ang Pinagkaiba Sa Isang Tingin
Kabayan, parehong nagpapababa ng interest ang offset at redraw, pero magkaiba ang lagayan. Ang offset account ay savings account na nakalink sa loan mo. Ang pera mo ay nandyan pa rin at withdrawable anytime, pero habang nandyan, binabawasan nito ang loan balance na pinagbabasehan ng interest kada araw. Ang redraw facility naman ay extra repayments na ibinayad mo na sa loan. Nabawasan na ang utang mo, at yung sobrang bayad ay pwede mong hiramin ulit kung papayagan ng bank, pero may conditions at minsan may fee o minimum amount.
Formula na tandaan: Daily interest = Loan balance for interest x Rate / 365. Sa offset, ang Loan balance for interest = Loan balance minus Offset balance. Sa redraw, ang Loan balance mismo ang bumaba kasi nagbayad ka na ng extra.
Halimbawa 1: 500k Loan, 6 Percent, May 50k
Isipin na may 500,000 dollars kang loan at 6 percent per year. Kung walang offset at walang extra bayad: 500,000 x 6 percent = 30,000 dollars interest kada taon. Kung may 50,000 ka sa offset: 500,000 minus 50,000 = 450,000 ang pagbabasehan. 450,000 x 6 percent = 27,000 dollars kada taon. Ang tipid mo ay 30,000 minus 27,000 = 3,000 dollars kada taon, o 3,000 / 12 = 250 dollars kada buwan. Sa araw-araw: 500,000 x 6 percent / 365 = 82.19 dollars per day, laban sa 450,000 x 6 percent / 365 = 73.97 dollars per day.
Kung redraw naman at nagbayad ka ng 50,000 extra: ang loan balance mo ay 450,000 na rin, kaya parehong 27,000 ang interest. Ang pinagkaiba ay access. Sa offset, ang 50,000 mo ay savings mo pa rin, pwede mong kunin bukas pang-emergency. Sa redraw, ang 50,000 ay bayad na sa bank, kailangan mong mag-request ng redraw at depende sa bank kung magkano ang minimum at kung may fee.
Halimbawa 2: 600k Loan, May 20k Emergency Fund
Isipin na 600,000 ang loan mo at 6 percent. Walang offset: 600,000 x 6 percent = 36,000 kada taon. Kung ilagay ang 20,000 emergency fund sa offset: 600,000 minus 20,000 = 580,000. 580,000 x 6 percent = 34,800 kada taon. Tipid = 36,000 minus 34,800 = 1,200 kada taon. Ang emergency fund mo ay nandyan pa rin at kumikita ng tipid na 1,200, imbes na matulog sa normal savings na maliit lang ang interest at taxable pa.
Kung ang 20,000 ay ibinayad mo as extra sa loan para magka-redraw: pareho din ang interest na 34,800. Pero kung biglang kailanganin ang pera pang-ospital o pang-ticket, sa offset ay withdraw ka lang. Sa redraw ay mag-aapply ka pa at baka hindi agad ma-approve kung may restrictions ang loan mo.
Halimbawa 3: Tax At Future Investment – Dito Sila Nagkakaiba Ng Malaki
Ito ang pinaka-importante sa mga gustong gawing investment ang bahay balang araw. Sa offset, hindi nagbabago ang loan balance mo, kaya malinis ang record kung sakaling gawing investment ang property. Sa redraw, kapag nag-redraw ka para sa personal na gamit tulad ng kotse o bakasyon, humahalo ang personal at investment purpose, at pwedeng mahirapan ang accountant mo sa pag-compute ng deductible interest. Kaya maraming accountant ang nagsasabi: kung may planong gawing investment, itago ang ipon sa offset, huwag ibaon sa redraw na balak mo ring kunin ulit.
Uulitin ko: general info lang ito. Ang tax deductibility ay depende sa actual use ng pera. I-check ang ATO guidance on rental expenses at makipag-usap sa accountant bago mag-redraw para sa investment.
Alin Ang Bagay Sa Iyo
Piliin ang offset kung gusto mo ng flexibility, may emergency fund ka, may planong mag-invest later, o self-employed ka na pabago-bago ang cashflow. Piliin ang redraw kung disiplinado kang magbayad ng extra at gusto mong pilitin ang sarili na huwag galawin ang pera, at sigurado kang hindi mo kailangan ng mabilisang withdraw. Maraming Pinoy sa Perth ang may offset para sa sahod at ipon, tapos nagbabayad pa rin ng extra paunti-unti para bumaba ang loan.
Bago pumirma, itanong sa bank: may offset fee ba per month, may minimum redraw amount ba, may redraw fee ba, at online redraw ba o kailangan tumawag. Ang mga sagot na ito ang tunay na magdidikta kung alin ang sulit sa loan mo.
Tulong Natin Buuin Ito – Comment Ka Kabayan
Ikaw, magkano ang loan mo, anong taon mo nabili, at primary home ba o investment. Halimbawa: 550k, 2022, primary sa Canning Vale. Ilagay mo sa comment at tutulungan kitang kwentahin ang tipid kung may 30k ka sa offset.
Copy-paste reply template ko sa iyo: Salamat Kabayan. Gamit ang formula Daily interest = Balance x Rate / 365. Kung loan mo ay AMOUNT at rate ay RATE at offset ay OFFSET, ang yearly interest ay BALANCE x RATE. Sources to check: Moneysmart offset accounts guide, ATO rental expenses guide, at ang loan contract ng bank mo. General info only, confirm with licensed broker or accountant.